Stockholms universitet

Renoveringar och försäljningar av hyresrätter drabbar sårbara grupper

När allmännyttan säljer sina bostäder och fastighetsinvesterare renoverar lägenheter minskar tillgången på bostäder till överkomliga hyror och hyresgäster upplever oro och avsaknad av information. Det visar en ny avhandling från Kulturgeografiska institutionen vid Stockholms universitet som undersökt hyresmarknaden i Malmö.

Rosengård centrum i Malmö, foto: Mostphotos/Michael Erhardsson
Rosengård centrum i Malmö, foto: Mostphotos/Michael Erhardsson

De hyresgäster som påverkas är de med lägst socio-ekonomisk status och deras möjlighet att påverka försäljning och renoveringar begränsas. 

– Hyresgäster beskriver både hur de saknar information om och känner en oro inför förändringar på hyresmarknaden när hyresvärdar inför strängare inkomstkrav och hyresnivåerna höjs, berättar Jennie Gustafsson som skrivit avhandlingen The state of tenancy: Rental housing and municipal statecraft in Malmö, Sweden. Avhandlingen har undersökt Malmös hyresmarknad, med särskilt fokus på stadsplaneringsprojektet Culture Casbah och lägenhetsrenoveringar i Rosengård. 

– Hyresrätten har en viktig roll i staden, inte bara som ett kommunalt planerings- och bostadsförsörjningsverktyg, utan också som en trygghet och ett hem för de boende, det är viktigt att komma ihåg.

En hyresmarknad i förändring

Avhandlingen undersöker hur allmännyttans nya lagstiftning, samt internationella tendenser där finansiella investerare ser hyresrätten som en lukrativ och säker investering, påverkar både allmännyttan och den privata hyresrätten. Ett av resultaten som lyfts är att allmännyttan pressas till att sälja sitt bestånd, bland annat för att finansiera nyproduktion, samtidigt som privata hyresaktörer som då köper allmännyttiga bostäder stärks och får större betydelse för bostadsförsörjningen. Avhandlingen belyser relationen mellan dessa förändringar och hur fastighetsinvesterares användning av hyreshöjande renoveringar samspelar med allmännyttans marknadsanpassning. En av avhandlingens delstudier visar att ungefär hälften av hyreshöjningen på 25,5 procent mellan åren 2014 och 2018 i området Herrgården i Rosengård, berodde på renoveringar.

Jennie Gustafsson, foto: Anders Rickegård
Jennie Gustafsson, foto: Anders Rickegård

– Eftersom det är de socioekonomiskt svagaste grupperna som bor i hyresrätt, så är det redan sårbara grupper som drabbas när deras hem säljs eller när lägenheter renoveras, menar Jennie Gustafsson. 

Kommunernas viktiga roll

Avhandlingen undersöker också kommunens viktiga betydelse för bostadsförsörjningen. Kommunen har haft en viktig välfärdspolitisk roll och särskilt allmännyttan har varit central för den statliga bostadspolitiken. Här visar exempelvis avhandlingen hur Malmö stad använde försäljningen av allmännyttan för att involvera privata hyresaktörer i stadsutvecklingen, och för att ”väcka liv” i en hyresmarknad som ansågs fallera. 

Trots protester från hyresgäster sålde Malmö stad 1660 bostäder i Rosengård år 2016. Jennie Gustafsson menar att även om ett av motiven var att minska segregationen drabbar detta hyresgäster negativt när de inte involveras mer i processen. Samtidigt stärkte försäljningen privata hyresaktörer, varav den lokala aktören Victoria Park sedan kom att köpas upp av tyskägda Vonovia. 

– Avståndet mellan hyresgäster och ägare växer, samtidigt som Sveriges hyresmarknad genomgår strukturella förändringar. Efter att Vonovia sedan köpte Hembla från amerikanska Blackstone är bolaget nu Sveriges största hyresvärd, finansierad av institutionella investerare. Detta skapar utmaningar för den kommunala bostadsförsörjningen, menar Jennie Gustafsson.

Avhandlingen "The state of tenancy: Rental housing and municipal statecraft in Malmö, Sweden" är publicerad i DiVA och finns att läsa på länken nedan:

Läs den här (extern länk)

Ta del av fler nyheter från Stockholms universitet

Vill du läsa mer om aktuell forskning vid Stockholms universitet hittar du våra forskningsnyheter här. Du kan även prenumerera på universitetets nyhetsbrev. Läs tidigare nummer och prenumerera här.